张莉律师亲办案例
子女出资买下父母房产十几年未过户, 父母还能再立遗嘱吗?
来源:张莉律师
发布时间:2017-08-16
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笔者近期办理了一起房产诉讼案件,系争房产系顾某、老伴苏甲和外孙女章某共有的售后公房,产证登记在三人名下。顾某和老伴苏甲有四个女儿,其中在外地工作的大女儿出钱买下了他们的房子,顾某和苏甲向大女儿出具书面承诺,约定大女儿出资15万元购买房产,等两位老人都过世后房产归大女儿所有。顾某夫妇一直居住在系争房产内,苏甲于近期过世,大女儿回上海奔丧,听闻二老竟然又立遗嘱要把房子给其中二名女儿继承。不由对自己未来能否顺利过户房子产生了疑虑,遂委托我们律师团队解决争议。根据案件情况,经过团队反复商讨及研究,制定了诉讼策略,达成了预期效果。


【案情简介】

系争房产登记在顾某、苏甲及章某名下。顾某及苏甲共生育原告苏乙、被告苏丙、苏丁、苏戊及高某五名子女,高某自小过继给姑母抚养故改姓高。第三人章某系原告苏乙女儿。


被告一顾某与其丈夫苏甲、第三人章某因房屋动迁安置于上海市xx路xx弄xx号xx室房屋(以下简称“系争房产”或“涉诉房屋”)。系争房产原为公有住房,2000年4月26日,顾某、苏甲、章某共同与上海徐房(集团)有限公司签订上海市公有住房出售合同,以1999年市政府及其主管部门规定的价格购买产权,合同约定房屋产权由顾某、苏甲、章某共同共有。

诉讼中原告苏乙拿出当时各方签署的《备忘录》一份。内容为:“房址:上海市XX路XX弄XX号XX室,建筑面积为66.3平方米。房产属于苏甲、顾某、章某共同所有。2005年2月11日,我们要大女儿苏乙拿出人民币壹拾伍万元整,作为房产均分给另外三个女儿:即苏丙、苏丁、高某。当我们双亡之后,该套房产权属于苏乙、章某共同所有。其他子女无此房产权及继承权。特此立据,以作备忘。苏甲、顾某签名:“2005.3.8”该《备忘录》下方有三个收款人签名:“苏丙2005.2.25苏丁2005.3.5高某2005.3.8” 苏乙出具转账证明,2005年2月17日苏乙丈夫通过电汇向苏甲转账5万元,同年2月21日又转账10万元,电汇凭证的“汇款用途”写明“购房”。

诉讼中被告苏戊作为大儿子表态,对于父母出具《备忘录》不知情,此案与其无关。被告苏丙、苏丁否认在《备忘录》上签名及取得父母转交款项事实。被告高某陈述《备忘录》上签名有两名姐妹先签名,其最后签名,拿到过父亲苏甲给其的五万元钱,父亲告知是大姐购买系争房产的钱款给其三姐妹均分。


被告顾某辩称《备忘录》不是买卖,也不是赠与,不产生涉诉房屋权利变动的效力。对于原告的转账款项认为是为照顾原告女儿的开销等费用。

被告顾某拿出在上海市某法律服务所立于2016年5月17日《遗嘱》一份,该份遗嘱的立遗嘱人:苏甲、顾某。遗嘱内容:苏甲、顾某对涉诉房屋的三分之二产权,由苏丙和苏丁和各继承三分之一产权。认为顾某及苏甲夫妻已经另行处分了系争房产。

针对被告的答辩理由,原告申请对《备忘录》中的署名是否为顾某及苏甲、苏丙、苏丁及高某所写进行笔迹鉴定。

【律师评析】


本案苏乙提供的《备忘录》,主要内容反映如下三点:一、涉诉房屋现产权人为苏甲、顾某、章某共同共有;二、立《备忘录》之时,苏乙拿出15万元,由苏甲、顾某将其中的9万元补偿给苏丙、苏丁、高某,作为房产均分(的份额);三、待苏甲、顾某双亡后,房屋产权属于苏乙、章某共同所有。原告表态《备忘录》当时只签署了一份,上面有父母及三个姐妹的签名,其未在《备忘录》上签名是否会导致房屋买卖行为无效。

一、备忘录是否具有法律效力。

律师通过查阅法律条文及类似案例,认为原告与父母签订的《备忘录》实为房屋买卖合同,且已经生效。理由如下:

1、《备忘录》实为房屋买卖合同,且原告已经履行了主要合同义务

2005年3月8日经原告与其父母协商,由原告出资人民币15万元将售后公房中被告一及苏甲的份额购买下来。2005年2月原告向苏甲汇款共计人民币15万元。随后被告一夫妇将15万余分配给其三个女儿,并以备忘录形式书面说明:该套房屋产权归原告及第三人共同所有,其他子女无此房产权及继承权。

此《备忘录》签署时原告已经依约支付了购房款项人民币15万元,原告的三名姐妹确实拿到过15万元的房屋折价款。根据《合同法》第36条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”,因此事实上原告已经与其父母形成了房屋买卖合同,且原告已经履行了主要合同义务。

原告父母是房屋的所有权人,且具有完全民事行为能力,有权出售自己所有的财产,而不必和其他子女协商。原告父母出售自己房屋的行为是合法有效的,《备忘录》应当实际履行。

根据我国《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告已按照协议付清了系争房产购房款,原告父母应当按照双务合同要求履行交付房屋义务。

2、原告与其父母订立的协议已经生效并得到了履行,未办理物权登记不影响合同效力

根据《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

因此,原告与其父母订立的协议已经生效并得到了履行,未办理物权登记不影响合同效力。原告主张该房屋归原告所有及要求被告履行协助办理该房屋的过户手续的诉讼请求,符合法律规定。

3、《备忘录》约定的“当我们双亡以后,该套房产权属于苏乙、章某共同所有”约定,不能剥夺原告对系争房产的所有权。

“当我们双亡以后,该套房产权属于苏乙、章某共同所有”,仅是协议双方约定的房屋过户至苏乙、章某名下的时间,而不是对其所有权的剥夺。双方签署此条款的本意是,苏乙、章某将此房提供给二老居住至百年后,再办理房屋的更名手续。


二、原告父母所立遗嘱尚未生效,尚无法实际执行。

原告父母对系争房产先后两次进行了处分:第一次是在2005年3月8日,签订《备忘录》,将系争房产出售给苏乙;第二次是2011年10月10日通过代书遗嘱,处分系争房产。

1、《备忘录》不是遗嘱,理由如下:

该《备忘录》能够证明原告与其父母之间存在房屋买卖合同,原告已经履行支付房款的义务,考虑到原告的父母年事已高,所以由其居住到百年,并且等父母百年后办理房屋的过户手续。

遗嘱有以下特征:1、遗嘱是单方民事法律行为,是基于遗嘱人单方的意思表示即能产生民事后果的法律行为,遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱;2、遗嘱是死因行为。即该行为须于立遗嘱人死亡时发生法律效力;3、遗嘱是要式民事法律行为。必须采取法律规定的五种形式之一,即公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱,并且必须符合法律对其所选择形式的特别规定,否则无效;4、遗嘱是死者生前处理其死后事务的意思表示,主要是安排其财产的归属;5、遗嘱行为不可由他人代理,只能由本人表达,他人代书。

根据上述遗嘱的定义及其特征,该遗嘱不符合前三个特征,不具备遗嘱的特性。理由为原告父母与原告签订的《备忘录》,并且苏乙已经履行了支付义务前提下,其父母丧失对于系争房产的处分权,其不能再另立遗嘱处分系争房产。

2、2011年10月10日代书遗嘱未生效。

遗嘱是一种特殊的民事法律行为。遗嘱是立遗嘱人生前对其遗产所作的处分或对其他身后事务所作的安排,并在死亡时发生效力的单方民事法律行为。基于顾某夫妇已经处分其名下房产,不能再行订立遗嘱进行处分。

《继承法》对遗嘱继承和遗赠规定如下:第十六条、公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。

对于共同遗嘱来说,一个遗嘱人死亡,另一遗嘱人尚健在的情形,应当确认该共同遗嘱尚未生效。

因此该遗嘱不能推翻本案房屋买卖合同的履行。


三、原告父母所立遗嘱,将损害原告对系争房产的所有权

假如原告父亲没有去世,按照协议要求,当原告将房屋的购房款付清后,原告父母也应当按照协议要求将房屋产权转让给原告。鉴于2011年10月10日原告父母通过代书遗嘱处分系争房产,将对原告行使所有权构成妨碍,原告父母对于房屋买卖协议存在预期违约的行为。

故原告在得知上诉情况后,不得不要求被告继续履行合同,确认《备忘录》效力,在顾某百年后,被告协助办理该房屋的过户手续,以维护原告合法权益。

【诉讼策略】

如果不及时起诉,考虑到原告居住在外地,可能错过继承案件的审理。而且一旦两位老人过世,对于《备忘录》是否为两名老人所署名的鉴定可能会有障碍,基于上述原因,我们制定了诉讼策略:请求确认《备忘录》有效。


【法院判决】

本院认为《备忘录》正文虽系打印,但经苏甲、顾某签名认可,相关家庭成员、苏丁、苏戊及高某均知晓此事,并作为收款人签名确认收到房款,并无证据证明签订《备忘录》违背当事人真实意思表示,且所涉内容并无违背法律法规、公序良俗,《备忘录》应为合法有效。苏乙要求确认《备忘录》有效,本院予以支持。苏甲、顾某在2005年收取苏乙15万元对价,并已将其在涉诉房屋中的份额作出处分的情况下,在此后又先后订立两份遗嘱,对涉诉房屋中的份额作出不同于2005年的处分,系无权处分且违反诚实信用原则,本院认为遗嘱中处分涉诉房屋的部分不具有法律效力。鉴于《备忘录》中明确,产权归属苏乙、章某共有应待苏甲、顾某双亡之后,目前该条件尚未成就,苏乙要求判令涉诉房屋归苏乙、章某共有的请求,本院难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条的规定,判决如下:

一、     确认苏甲、顾某于2005年3月8日签署的《备忘录》有效;

二、     驳回苏乙的其余诉讼请求。

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律师信息
  • 律师姓名:
    张莉
  • 执业律所:
    北京盈科(上海)律师事务所
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    主办律师
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    13101*********889
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